9월부터 바뀌는 스트레스DSR 한도 핵심 정리

9월부터 바뀌는 스트레스 DSR에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

2025년 상반기부터 부동산 경기가 서울, 경기 지역을 중심으로 다시 살아나면서 주택담보 대출에 대한 수요 및 관심도 같이 높아지고 있습니다. 이러한 시점에서 올해 대출시장에서 가장 중요한 키워드는 바로 스트레스DSR 입니다.

스트레스DSR은 어떤 내용이며, 바뀌는 한도와 대비책까지 살펴 보도록 하겠습니다.

 

DSR 이란?

내가 금융기관을 통해서 빌릴수 있는 대출의 한도라고 생각하시면 됩니다.

보유하고 있는 대출의 원금과 이자가 소득의 40~50%를 넘어서는 안된다는 규제입니다.

금융기관에서는 개인의 DSR을 계산하여 대출여부와 대출 가능금액을 판단합니다.

 

스트레스 DSR 이란?

그럼 스트레스DSR은 무엇일까요?

이것은 기존 DSR에 스트레스금리를 적용해서 기존보다 대출의 한도를 더 낮게 책정하게 되는 것입니다.

스트레스금리란, 현재의 금리가 앞으로 더 오를수 있는 가능성을 반영하여 금리를 적용하는 것을 말합니다.

 

따라서 기존의 DSR이 현재의 금리를 기준으로 이자를 계산했다면, 스트레스DSR이 적용되면, 

더 높은 금리를 기준으로 이자를 계산하게 되고, 그 결과 개인의 DSR 한도가 줄어들게 되는 것입니다.

 

스트레스 DSR 한도 단계별 비교

아래는 스트레스DSR 단계별 비교 표입니다.

2024년 8월까지는 1단계이며, 9월부터 변경되는 2단계 스트레스DSR은 금리반영율과 적용대상 범위가 확대된 것을 확인할 수 있습니다.

		1단계	2단계	3단계
시행일자		2024년 2월	2024년 9월	2025년 7월
금리 반영율		스트레스 금리 25% 0.375%	스트레스 금리 50% 0.75% (비수도권) 1.2% (수도권)	스트레스 금리 100% 1.5%
적용대상	은행권	주택담보대출	주택담보대출 신용대출	주택담보대출 신용대출 기타대출
	2금융권	해당없음	주택담보대출	주택담보대출 신용대출 기타대출

 

• 금리 반영율 인상 : 비수도권은 0.75%, 수도권은 1.2% 변경 ( 1단계 대비 비수도권 0.375% 상승, 수도권 0.825% 상승)
• 적용대상 범위 확대  : 2금융권의 주택담보대출 포함, 은행권의 신용대출까지 포함되면서 적용 범위 확대

금리가 인상되어 지는 부분도 중요하지만, 은행권의 경우 스트레스DSR이 신용대출에까지 확대 적용이 되면서 대출 한도가 더 줄어들게 되는 것입니다. 현재 DSR의 한도는 은행권이 40%, 2금융권이 60% 입니다.

 

주택담보대출 스트레스DSR 2단계 대출 한도 사례를 계산해 보면 아래와 같습니다

소득 5천만원, 30년만기, 분할상환, 대출이자 4.5%로 가정할 경우 대출한도를 아래와 같이 변합니다.

(은행권, 신용대출 비반영 기준임)

항목	스트레스DSR 도입전	스트레스DSR 1단계 (2024.2~2024.8)	스트레스DSR 2단계 (2024.9~2025.6)
			수도권	비수도권
변동금리 한도	3억 2900만원	3억 1500만원	2억 8700만원	3억 200만원
혼합형 한도		3억 2000만원	3억 300만원	3억 1200만원
주기형 한도		3억 2500만원	3억 1500만원	3억 2천만원

 

신용대출을 반영하지 않았음에도 불구하고 스트레스DSR 2단계를 적용한 이후의 대출한도가 줄어든 모습니다.

특히 수도권의 경우 대출 한도 차이가 적지 않음을 확인할 수 있습니다. 여기에 개인신용대출까지 포함하게 된다면 대출 한도가 크게 줄어들 것입니다.

 

스트레스 DSR 대비책

DSR이 적용되지 않은 대출 활용하기

모든 개인 대출이 DSR 적용을 받는 것은 아니고, 아래의 대출의 경우는 DSR의 적용을 받지 않는다고 합니다.

따라서 본인의 대출 현황 중 아래에 해당하는 대출이 있는지 확인해 보는 것이 필요합니다.

 

- 서민금융상품 : 새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론, 대학생-청년 햇살론 등

- 대출금액 3백만원 미만 소액대출

- 보험계약대출

- 상용차금융

- 예적금담보대출

- 할부리스및단기카드대출

- 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체등과 이차보전등 협약을 체결하여 취급하는 대출

- 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출

- 상속, 채권 보전을 위한 경매 참가등을 통해 불가피한 대출 채무 인수 건 등

 

위의 항목이었으나, 이 부분은 은행권 내부의 관리목적의 DSR산출이라는 명목으로 변동이 있을 수 있습니다. 따라서 대출을 실행하기 전에 내가 보유하고 있는 대출이 DSR이 적용되는지 금융기관에 정확히 확인하는 것이 필요합니다.

현재 금융감독위원회 보도자료에는 보금자리론, 디딤돌 등 정책모기지, 중도금, 이주비대출, 전세대출 총대출액 1억원 이하 대출은 DSR 미산출 이라고 공지가 되어 있습니다. 그러나 금융권 내부의 관리목적의 DSR산출에 는 반영될 수 있으니 반드시 해당 금융기관에 DSR 적용여부를 정확히 확인하셔야 합니다.

 

대출상환기간을 늘림으로서 DSR 한도 확대하기

 

DSR한도의 계산이 연소득과 기대출금액, 추가대출금액, 금리, 상환기간 으로 계산되기 때문에 해당 항목 중에 대출 실행 당시 수정을 할수 있는 부분이 대출상환기간입니다. 대출 상환기간을 적절히 조정함으로서 DSR을 조절해 볼 수 있습니다. 단, 개인의 나이등에 따라 상환기간은 제한을 받을 수 있습니다.

 

이상 9월부터 시행되는 스트레스DSR 2단계에 대해서 알아보았습니다.

변화되는 부분이 많기 때문에 9월 이후에 대출을 실행하셔야 하는 부분은 변경되는 부분에 대한 꼼꼼한 확인이 필요합니다.