전세권 설정이란? 보증금을 100% 보호하는 방법 총정리

안녕하세요. 오늘은 전세 계약 시 진행하는 전세권 설정에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 전세 계약 시 세입자의 전세 보증금을 100% 보호하는 방법에는 어떤 것이 있고, 어떻게 해야 하는지 총정리하여 설명드리도록 하겠습니다.

전·월세 계약을 할 때 보증금을 안전하게 보호하는 방법으로 많이 사용되는 것이 전세권 설정입니다.
전세권 설정을 하면 임대차 계약이 끝난 후에도 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 강력한 법적 권리가 생깁니다.
이번 글에서는 전세권 설정이 무엇인지, 확정일자와의 차이점, 설정 방법, 그리고 실무 시 주의해야 할 사항까지 쉽게 설명해 드리겠습니다.

 

전세권 설정 방법, 비용 주의사항 핵심정리

 

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1. 전세권 설정이란? 왜 해야 할까?

✅ 전세권 설정이란?

• 등기부등본에 ‘전세권’이 기재되는 것을 의미합니다.
• 전세 기간이 끝난 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 세입자가 집을 경매에 넘겨 보증금을 회수할 수 있는 권리가 생깁니다.

✅ 전세권 설정의 주요 특징

✔ 보증금 반환 우선권 – 집이 경매로 넘어가도 전세권 설정자가 먼저 보증금을 받을 수 있음
✔ 강제 경매 신청 가능 – 계약이 끝나도 보증금을 못 받으면 세입자가 직접 경매 진행 가능
✔ 임대인의 동의 필요 – 전세권 설정은 집계약 시 집주인의 동의를 받아야 가능

📢 일반적으로 확정일자만 있으면 보증금이 100% 보호되지 않을 수도 있습니다! 따라서 전세권 설정을 하면 확정일자보다 세입자의 전세 보증금에 대한 강력한 권리가 생깁니다.

 

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2. 전세권 설정 vs 확정일자 차이점

구분	전세권 설정	확정일자
등기 여부	등기부등본에 기재	등기 없음
보증금 보호 수준	강함 (법적 보호)	비교적 약함
보증금 반환 방식	직접 경매 신청 가능	집주인이 돌려주지 않으면 법적 절차 필요
임대인 동의	필요함	불필요
설정 비용	필요 (법무사 수수료, 등기 비용)	무료 또는 소액 수수료

📢 전세권 설정은 확정일자보다 강력한 보증금 보호 기능을 하지만, 설정 과정이 복잡할 수 있습니다.

그리고 집주인의 동의가 필요한 부분이기 때문에 전세계약 전에 부동산을 통해서 이러한 부분을 정확히 전달하는 것이 중요합니다.

📢 확정일자와 전세권 설정은 동시에 진행할 수 있습니다. 따라서 전세계약시 나의 전세 보증금을 안전하게 지키려면 집주인에게 동의를 받고 전세권 설정을 해 두시는 것이 중요합니다.

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3. 전세권 설정 방법 (오프라인 & 온라인)

그렇다면 전세권 설정은 어떻게 할 수 있을까요? 오프라인과 온라인에서 진행하는 방법을 살펴보도록 하겠습니다.

전세권 설정은 집주인의 동의를 받아 법원 또는 등기소에서 등기부등본에 기재하는 절차를 거칩니다.

✅ 오프라인(방문) 신청 방법 – 법원 등기소에서 받기

1️⃣ 필요한 서류 준비

• 전세 계약서
• 전세권 설정 등기 신청서 (법원에서 제공)
• 임대인의 동의서
• 세입자 신분증

2️⃣ 등기소 방문 → "전세권 설정 등기 신청" 요청

3️⃣ 등록세 및 수수료 납부 (약 0.2~0.4% 비용 발생)

4️⃣ 전세권 설정 완료 후 등기부등본 확인

📢 보증금이 큰 경우에는 법무사를 통해 진행하는 것이 더 안전합니다!

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✅ 온라인(인터넷) 신청 방법 – 대법원 인터넷등기소

📌 대법원 인터넷등기소 접속 후 진행

1️⃣ 홈페이지 접속 → "등기 신청" 선택
2️⃣ 전세권 설정 신청서 작성
3️⃣ 필요 서류(계약서, 임대인 동의서) 업로드
4️⃣ 등록세 및 등기 비용 납부
5️⃣ 신청 완료 후 등기부등본 확인

 

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4. 전세권 설정 시 주의해야 할 사항

✅ 임대인의 동의 필요

• 전세권 설정은 집주인의 동의 없이는 불가능합니다.
• 전세 계약 전 집주인과 미리 협의하는 것이 중요합니다.

✅ 설정 비용 고려

• 등록세(0.2~0.4%) + 등기 수수료가 발생할 수 있음.

✅ 선순위 설정 여부 확인

• 집에 이미 설정된 근저당(담보 대출)이 있는지 확인해야 함.
• 만약, 근저당이 많다면 보증금을 전액 보호받기 어려울 수 있음.

✅ 전세권 설정을 원하지 않는 집주인 대응 방법

• 집주인이 전세권 설정을 거부하는 경우, 보증금 보호를 위해 확정일자라도 꼭 받아야 함!
• 집주인이 대출을 많이 받은 경우, 전세권 설정을 요구하면 전세 계약이 어려울 수도 있음.

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5. 전세권 설정 Q&A (자주 묻는 질문)

❓ 확정일자만 받아도 보증금 보호가 되나요?

• 부분적으로 보호 가능하지만, 전세권 설정이 확정일자보다 훨씬 강력한 보호 기능을 합니다.

❓ 전세권 설정을 하면 월세도 보호되나요?

• 전세권 설정은 전세 계약에만 적용되며, 월세 계약에는 적용되지 않습니다.

❓ 전세권 설정이 있으면 세입자가 계속 거주할 수 있나요?

• 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우, 전세권 설정자는 계속 거주할 수 있는 권리가 있습니다.

❓ 전세권 설정과 근저당 설정의 차이는?

• 전세권 설정: 세입자의 권리 보호 목적
• 근저당 설정: 금융기관(은행)이 대출을 위해 설정하는 담보권

📢 전세권 설정이 있는 집은 매매가 어려울 수 있어, 집주인들이 꺼리는 경우가 많습니다.

 

확정일자 발급방법이 궁금하다면 아래 게시글을 확인 하세요.

https://do2story.tistory.com/182

확정일자 받는 곳 & 발급 방법 – 온라인과 오프라인 신청 가이드

 

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6. 전세권 설정 체크리스트 ✅

☑ 전세 계약 전 집주인과 설정 여부 협의
☑ 선순위 근저당 여부 확인 (등기부등본 조회 필수!)
☑ 등기소 방문하여 설정 등기 신청
☑ 등록세 및 등기 수수료 납부 완료
☑ 설정 완료 후 등기부등본에서 전세권 확인

📢 전세권 설정은 보증금을 보호하는 가장 강력한 방법입니다. 진행시 절차가 복잡하고 집주인의 동의가 필요한 부분이기에 신중하게 진행하세요!

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📌 결론: 전세권 설정은 보증금 보호의 최선책!

전세 계약을 할 때 보증금을 100% 보호하려면 전세권 설정이 가장 안전한 방법입니다.
확정일자보다 강력한 보호를 받을 수 있으며, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 강제 경매 신청도 가능합니다.

✅ 집주인이 동의하지 않는다면 확정일자라도 꼭 받아야 합니다.
✅ 전세권 설정을 하면 보증금을 보호할 수 있지만, 집주인과 협의가 필요합니다.

📢 전세 계약 전 보증금을 안전하게 보호하는 방법을 꼭 고려하세요! 😊

 

오늘은 전세 계약시계약 시 진행하는 전세권 설정에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 전세 계약 시 세입자의 전세 보증금을 100% 보호하는 방법에는 어떤 것이 있고, 어떻게 해야 하는지에 대해서 살펴보았습니다. 전세 계약 시 전세권 설정에 대해서 사전에 집주인의 동의를 구하고 확정일자와 전세권 설정을 동시에 진행하는 것이 전세보증금을 가장 안전하게 지키는 방법입니다. 전세권 설정을 이해하시는데 도움이 되셨길 바랍니다.