처음 전세 계약 시 필수 확인 사항 3가지 보증금 100% 보호하는 방법

 처음 전세 계약을 진행할때 주의해야할 사항과 전세 보증금을 100% 보호하는 방법에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 전세계약을 처음 진행하는 경우 확인하고 주의해야 할 사항이 많으며, 보증금을 안전하게 보호하는 방법을 미리 알고 있어야 합니다. 전세계약을 잘못하면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있을 수 있으므로, 신중하게 계약을 체결하는 것이 가장 중요합니다. 이번 글에서는 전세계약 시 꼭 확인해야 할 필수 체크리스트와 전세보증금을 100% 보호하는 방법까지 쉽게 설명해 드리겠습니다.

 

전세 계약시 필수 확인사항 보증금 100% 보호하는 방법

 

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1. 전세계약 전 필수 확인 사항 (집 상태 및 등기부등본 체크)

전세집을 살펴본 후 마음에 드는 집을 발견하게 되면 빨리 전세계약을 하고 싶을 수 있습니다. 하지만 전세계약을 하기 전에 아래  3가지 핵심 사항을 반드시 확인하셔야 합니다. 

✅ ① 등기부등본 확인 (소유권 문제 체크)

먼저 해당 집의 소유권에 대한 부분을 정확히 확인해야 합니다. 이 부분을 확인하기 위해서는 전세를 계약하기 전, 등기부등본(등기사항전부증명서)을 확인하는 것이 가장 중요합니다.
등기부등본은 해당 주택의 소유권과 근저당 설정 여부를 확인할 수 있는 서류입니다.

📌 확인해야 할 핵심 내용:
✔ 계약 당사자인 집주인이 실제 소유자인가?
✔ 집의 시세에 비해서 근저당 설정(대출)이 있거나 너무 많지 않은가?
✔ 해당 물건에 압류, 가압류, 경매 진행 중인 건물은 아닌가?

 

📢 등기부등본 열람 방법: 등기부등본은 인터넷등기소에서 열람으로 쉽게 조회가 가능합니다.

• 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 조회 가능
• 가까운 주민센터 방문하여 발급 가능

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✅ ② 실거주 확인 및 건물 상태 점검

• 실제 거주자가 누구인지 확인 (집주인 직접 거주 vs 세입자 거주 여부)
• 건물의 하자 및 시설 점검 (벽 균열, 곰팡이, 누수, 단열 문제 등 확인)
• 특히 거주자나 세입자가 거주 중인 경우에 짐이 모두 빠진 후 벽면의 균열, 곰팡이, 누수, 단열 등에 대한 부분이 없는지 한번 확인을 해야 합니다.
• 필요에 따라서는 집주인에게 수리를 요구해야 합니다. 이 부분을 명확히 하지 않으면 이후 전세 보증금 반환 시 문제가 될 수 있으니 각 공간의 사진 등을 촬영해 두는 것도 필요합니다.

📢 TIP:

• 계약 전에 집주인의 신분증과 등기부등본을 대조하여 동일인인지 확인하세요.
• 전세 계약 후, 전입신고 및 확정일자를 받는 것은 필수입니다.

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✅ ③ 전세보증금 반환 가능 여부 체크

집주인이 전세보증금을 돌려줄 능력이 있는지 확인해야 합니다. 전세계약을 할때 세입자가 가장 걱정하는 부분이 바로 전세보증금 반환에 대한 부분입니다. 최근 전세 사기등의 사회 문제가 발생하고 있는 만큼 전세보증금 반환에 대한 정확한 확인과 준비가 필요합니다.

 

✔ 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율) 체크
전세가율이 80% 이상이면 리스크가 큽니다. 2025년 상반기 기준으로 봤을때 부동산 경기 침체로 인해 집 시세의 80%이상 전세가율이 책정될 경우 위험합니다. 전세가율은 지역과 시기에 따라 다르지만 일반적으로 80% 이상이면 위험하다고 판단되고 60% 정도가 적정한 부분입니다. 

일반적으로 아파트의 경우 통상적인 동일한 평형과 층수의 전세가율이 있으니 이점을 참고하셔서 안전한 전세 거래를 하셔야 합니다. 만약 빌라나 주택 등의 경우에는 근처 빌라나 주택등의 시세를 반드시 확인하세요.

📌 예시) 아파트 매매가 5억 원 → 전세가 4억 5천만 원 (90%) → 위험 신호!

 

✔ 선순위 근저당 설정 여부 확인
집이 은행 대출로 인해 근저당이 많이 설정되어 있으면 보증금을 전액 보호받기 어렵습니다.

따라서 근저당이 설정되어 있지 않는 것이 가장 좋으며, 만약 설정되어 있다면 전세보증금과 근저당 설정금액이 집 시세의 90%를 넘지 않아야 합니다.

근저당의 경우 일반적으로 집주인이 집을 매매시에 금융기관에서 대출을 받으면서 생기는 것이 일반적이며, 대출금액의 20%를 추가하여 근저당을 설정해 둡니다.

전세 계약시 근저당 해지를 요청하거나, 만약 그것이 어렵다면 근저당 금액과 전세보증금을 합산한 금액을 전세가율로 계산하여 책정해야 합니다.

 

📢 TIP:

• 집주인에게 전세보증금 반환 보증보험 가입 여부를 물어보세요.
• 전세보증보험이 가능하지 않은 주택은 계약을 다시 고려하는 것이 좋습니다.

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2. 전세계약할 때 필수 체크리스트 (계약서 작성 시 주의사항)

충분한 검토가 진행되었다면 검토한 내용이 전세 계약의 임대차 계약서에 반영되어야 합니다.

전세계약을 할 때는 임대차 계약서를 신중하게 작성해야 합니다.

📌 전세계약서 필수 확인 사항

✅ 계약서에 등기부등본상의 집주인과 동일한지 확인
✅ 전세 기간, 전세금, 지급 일정 정확히 명시
✅ 특약 사항 추가 (수리 비용, 계약 해지 조건 등)
✅ 확정일자 필수 등록 (전입신고와 함께 진행)
✅ 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정 및 방법 기재

 

📢 TIP:

• 계약금, 중도금 지급 시 반드시 집주인 명의의 계좌로 송금해야 합니다.
• 계약서 작성 시 부동산 중개사 입회하에 진행하는 것이 안전합니다.

 

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3. 전세보증금을 100% 보호하는 방법

전세계약을 할 때 가장 중요한 것은 보증금을 안전하게 보호하는 것입니다.
아래 방법을 따르면 보증금 반환 리스크를 줄일 수 있습니다.

✅ ① 전세권 설정 (보증금 반환 소송 가능)

• 전세권 설정을 하면 전세금 반환을 보장받을 법적 권리가 생깁니다.
• 계약서에 ‘전세권 설정 등기’ 조항을 넣고, 등기소에서 등기를 완료해야 합니다.
• 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요한 부분이기 때문에 처음 전세를 논의할때 부동산 중개인을 통해서 반드시 의견을 전달해 주어야 합니다.

📢 전세권 설정 시 주의할 점:
✔ 집주인의 동의 필요 
✔ 등기부등본에 등재됨 (집 매매 시 불리할 수 있음)
✔ 설정 비용 발생 (등록세 + 법무사 수수료)

 

전세권 설정방법과 비용 및 주의사항 등이 궁금하다면 아래 게시글을 확인하세요.

https://do2story.tistory.com/183

전세권 설정이란? 보증금을 100% 보호하는 방법 총정리

 

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✅ ② 전세보증금 반환 보증보험 가입 (전세보증보험)

• 보증보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증기관에서 대신 지급해 줍니다.
• HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택금융공사)에서 보증보험 가입 가능

📢 가입 조건:
✔ 보증보험 가입이 가능한 주택인지 확인 (전세가율 85% 이내)
✔ 집주인이 동의해야 하는 경우가 있음

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✅ ③ 전입신고 + 확정일자 받기 (우선변제권 확보)

• 계약 후, 가장 빠르게 해야 할 일은 전입신고와 확정일자 받기입니다.
• 주민센터(동사무소) 방문 또는 온라인 신청 가능

📢 확정일자의 효과:
✔ 집이 경매로 넘어가도 보증금 우선 변제 가능
✔ 법적 보호를 받을 수 있음

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4. 전세계약 후 꼭 해야 할 일 (전입신고 & 확정일자 체크)

📌 전입신고 및 확정일자 받기 (필수)
📌 집 상태 확인 후 입주 (누수, 하자 여부 체크) - 사진 촬영 및 내용 문자로 전달 등 증거 남겨두기
📌 잔금 지급 후 집주인에게 전세보증금 반환 보증보험 가입 요청

 

확정일자 받는곳과 발급방법 등이 궁금하다면 아래 게시글을 확인하세요.

https://do2story.tistory.com/182

확정일자 받는 곳 & 발급 방법 – 온라인과 오프라인 신청 가이드

 

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5. 전세계약 필수 체크리스트 (한눈에 보기)

✅ 등기부등본 확인 (집주인, 근저당, 가압류 체크)
✅ 집 상태 및 하자 여부 점검
✅ 계약서 작성 시 특약 사항 기재 (보일러, 누수 등 수리 관련 조항 추가)
✅ 보증금 보호를 위해 전세권 설정 또는 전세보증보험 가입 여부 확인
✅ 전입신고 및 확정일자 등록 (우선변제권 확보)

 

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📌 결론: 전세계약은 신중하게! 보증금 보호는 필수!

전세계약을 처음 진행할 때 보증금을 안전하게 보호하는 것이 가장 중요합니다.
✅ 등기부등본 확인 → 계약서 작성 → 전입신고 & 확정일자 → 보증보험 가입
이 순서를 따라가면 보증금을 안전하게 보호하면서 전세계약을 진행할 수 있습니다.

 

오늘은 처음 전세 계약을 진행할때 주의해야할 사항과 전세 보증금을 100% 보호하는 방법에 대해서 살펴보았습니다. 처음 전세 계약을 진행할때 꼼꼼히 확인하고 진행하는 것이 중요합니다. 이러한 부분은 나의 전세 보증금을 안전하게 보호하는 가장 기본적인 방법입니다. 위의 내용을 참고하셔서 본인이 원하는 전세집 계약을 하시길 응원합니다. 이 글이 도움이 되셨길 바랍니다.